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固定資産税・都市計画税の課税のしくみ

固定資産税・都市計画税の課税標準額と税率について

税額の算出方法と税率
 土地・家屋・償却資産の課税標準額を合計してから千円未満切り捨てをして『課税標準額の合計』になります。
 固定資産税の税率は、1.4% です。固定資産税額の算式は次のとおりとなります。
 『土地、家屋及び償却資産のそれぞれの課税標準額の合計』×『1.4%(税率)』=『固定資産税額』・・・①
 都市計画税の税率は、0.15% です。都市計画税額の算式は次のとおりとなります。
 『土地及び家屋のそれぞれの課税標準額の合計』×『0.15%(税率)』=『都市計画税額』・・・②
 『①を百円未満切り捨て』+『②を百円未満切り捨て』=固定資産税・都市計画税の税額

価格の決定方法と課税標準
 固定資産の価格は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、次の方法により評価し決定します。
●土地
 売買実例価額 をもとに算定した正常売買価格を基礎として、その土地の現況に応じて評価し、価格を決定します。なお、宅地及び宅地の価格に比準して価格が求められる土地(雑種地など)については、当分の間、地価公示価格等を活用し、その7割程度を目途に評価し、価格を決定します。
●家屋
 再建築価額(その家屋と同一のものを建築するとした場合に必要とされる建築費)をもとに評価し、価格を決定します。
●償却資産
 取得価額をもとに、その耐用年数と取得してからの経過年数に応じる減価を考慮して評価し、価格を決定します。
 このようにして求められた価格が、原則として固定資産税の課税標準額となります。
 ただし、課税標準の特例措置などの適用がある場合は、特例措置などを適用した後の額が課税標準額となります。

評価替え
 土地・家屋の価格を決定するための評価は、原則として3年ごとに行います。この3年ごとの評価替えをする年度を基準年度 (平成27年度が基準年度に当たります。)といい、基準年度の翌年度と翌々年度の価格は基準年度の価格が据え置かれます(償却資産は毎年評価します。)。
 ただし、基準年度以外の年度であっても、新たに固定資産税が課税されることになった土地や家屋、地目の変換などのあった土地や増改築などのあった家屋については、 新たに評価し、価格を決定します。
 なお、平成28年度及び平成29年度において、地価の下落により、前年度の価格を据え置くことが課税上著しく均衡を失すると認められる場合には、 価格の修正を行うことができる特例措置が適用されます。

免税点
 同一町内に同一人(共有資産を除く)が所有する土地・家屋・償却資産のそれぞれの課税標準額が次の場合には、固定資産税・都市計画税は課税されません。
土地・・・・・・・・30万円未満
家屋・・・・・・・・20万円未満
償却資産・・・150万円未満

土地に対する負担軽減措置
(1) 住宅用地に対する課税標準の特例
 住宅用地(居住の用に供する家屋の敷地)については、税負担を軽減するための課税標準の特例措置が設けられています。
ア 住宅用地の面積
 課税標準の特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積(家屋の延べ床面積の10倍の範囲内)に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。
家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.0
併用住宅 イ ロ以外のもの 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0
ロ 地上5階建て以上の
 耐火建築物であるもの
4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0
※「専用住宅」とは全部を居住の用に供する家屋をいい、「併用住宅」とは一部を居住の用に供する家屋をいいます。

イ 小規模住宅用地とその他の住宅用地
 住宅用地には、「小規模住宅用地」 と 「その他の住宅用地」 の区分があり、その区分に応じて課税標準の特例率が異なります。
(ア)小規模住宅用地
  住宅1戸につき200m2までの部分
  課税標準額=価格×1/6
(イ)その他の住宅用地
  小規模住宅用地以外の部分
  課税標準額=価格×1/3
 たとえば、一戸建て住宅の敷地で300m2の住宅用地であれば、200m2分が小規模住宅用地、残りの100m2分がその他の住宅用地となります。ま た、住宅戸数が5戸の共同住宅の敷地であれば、1,000m2(5戸×200m2)までの部分が小規模住宅用地となり、1000m2を超える残りの部分 が、その他の住宅用地となります。
(2) 市街化区域農地に対する課税標準の特例
 市街化区域農地については、税負担を軽減するための課税標準の特例措置が設けられています。
 課税標準額=価格×1/3

住宅用地に関する申告について

 次に該当する土地を所有する人は、住宅用地の特例に関連し、1月1日現在の土地の利用状況などを申告していただく必要があります。

1  住宅用地の変更があった土地
 住宅の新築や取り壊し、住宅から店舗・事務所への改築などが行われた土地は、住宅用地の認定が変わります。

2  住宅建替え中の土地
 旧住宅を取り壊し、その翌年の1月1日現在、旧住宅に代わる新住宅を建替え中である一定の要件に該当する土地は、住宅用地として取り扱います。

3  災害にあった住宅用地
 災害により住宅が滅失または損壊した土地は、住宅が再建されていなくても、一定の要件に該当すれば2年間に限り住宅用地とみなされます。

【申告期限】
 1 その事由のあった年の翌年の1月31日
 2 旧住宅を取り壊した年の翌年の1月31日
 3 災害にあった年の翌年又は翌々年の1月31日

【申告先】高根沢町税務課資産税係

(3) 負担調整措置
 価格に対する税負担の割合について各土地相互間の均衡化を図るため、負担調整措置が講じられています。
 この負担調整措置により、課税標準額は、次の(ア)又は(イ)のいずれか小さい方の額となります。
(ア)本来の課税標準額
 今年度の価格
 ただし、前記(1)又は(2)の課税標準の特例措置の適用がある土地については、課税標準の特例措置を適用した後の額となります。
(イ)負担調整措置を適用した課税標準額
 負担水準に応じて措置した価格(措置内容は宅地と農地で違います)
 ※負担水準 = 前年度の課税標準額 ÷ 今年度の価格 (×住宅用地の特例率(1/3又は1/6))
          利用区分

負担水準
負担調整措置(宅地)
住宅用地 商業地等
(店舗、工場の敷地、駐車場等)
0.90以上 前年度課税標準額
+(今年度の価格×5%) 注3
今年度の価格の70%まで引下げ
0.70を超える 0.90未満 前年度課税標準額
+(今年度の価格×5%) 注1
0.60以上 0.70以下 前年度の課税標準額を据置き
0.60未満 前年度課税標準額+(今年度の価格×5%) 注2
注1 本来の課税標準額の100%を上回る場合は100%、20%を下回る場合は20%が今年度の課税標準額になります。
注2 今年度の価格の60%を上回る場合は60%、20%を下回る場合は20%が今年度の課税標準額になります。
注3 平成24年度の税制改正により、住宅用地における土地の負担調整措置(課税標準額を緩やかに是正する仕組み)について、「90%以上100%未満」の負担水準であれば課税標準額を前年度と同額に据え置かれた措置が、平成26年度から廃止されました。

          利用区分

負担水準
負担調整措置(農地)
農地
0.90以上 前年度課税標準額×1.025
0.80以上 0.90未満 前年度課税標準額×1.05
0.70を超える 0.80未満 前年度課税標準額×1.075
0.70以下 前年度課税標準額×1.10

家屋に対する負担軽減措置
●新築住宅に対する軽減措置
 新築された住宅が次の要件を満たすときは、新築後一定期間、固定資産税額が 2分の1 に軽減されます。
 なお、都市計画税にはこの軽減はありません。
(1)床面積要件・・・新築時期により、床面積要件の適用は以下のとおりとなります。
新築時期 床面積(併用住宅にあっては居住部分の床面積)要件
H12.1.2からH13.1.1までの新築分 40m2(一戸建以外の貸家住宅にあっては35m2)以上280m2以下
H13.1.2からH17.1.1までの新築分 50m2(一戸建以外の貸家住宅にあっては35m2)以上280m2以下
H17.1.2以降の新築分 50m2(一戸建以外の貸家住宅にあっては40m2)以上280m2以下
※分譲マンションなど区分所有家屋の床面積については、「専有部分の床面積+持分で按分した共用部分の床面積」で判断します。なお、賃貸マンションなどについても、独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判断します。

(2)軽減される範囲
 専用住宅・・・120m2までの部分に相当する税額
 併用住宅(ただし、居住部分の割合が2分の1以上のものに限る)・・・居住部分のうち120m2までの部分に相当する税額

(3)軽減される期間
 ア 一般の住宅・・・新築後3年度分
   (3階建て以上の中高層耐火住宅等・・・新築後5年度分)
 イ 認定長期優良住宅・・・新築後5年度分
   (3階建て以上の中高層耐火住宅等・・・新築後7年度分)
 

お問い合わせ先

 〒329-1292 高根沢町石末2053 高根沢町税務課 資産税係
 TEL:028-675-8103  FAX:028-675-8988  zeimu@town.takanezawa.tochigi.jp

 

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